Совет опытного аудитора
Регулярная сдача в аренду – это бизнес
Даже в наше время находятся «странные» люди (кстати весьма обеспеченные), владеющие нежилыми помещениями, которые они годами сдают их в аренду коммерческим организациям, но при этом не регистрируют эту свою деятельность как предпринимательскую. Они предпочитают платить НДФЛ по ставке 13% с доходов, получаемых от аренды как обычные физические лица, в то время как зарегистрировавшись как ИП на «упрощенке» могли бы уплачивать в бюджет единый налог по ставке 6% (в два раза меньше). При этом уплата ими «повышенного» налога может закончиться обвинением в сокрытии реальной предпринимательской деятельности (см. п.4 ст.23 ГК РФ) и доначислением к уплате в бюджет еще одного налога - НДС в весьма значительном размере. Запоздалая регистрация на ИП с переходом на «упрощенку» ситуацию не спасает, т.к. суды не принимают переход на «упрощенку» задним числом.
Николай Некрасов (8-921-490-91-91) управляющий ООО «БЭНЦ» (Бухгалтерский Экспертный Налоговый Центр») www.бэнц.рф на примере арбитражной практики (см. дело №А55-17304/20) подробно анализирует эту ситуацию и показывает, какими огромными налоговыми проблемами заканчивается игнорирование элементарных норм по регистрации в режиме или самозанятости (для аренды жилых помещений), или предпринимательской деятельности для аренды нежилой недвижимости, поскольку в ближайшем будущем ожидается большая активность налоговых органов именно в этом направлении налогового контроля.
До ознакомления с этим арбитражным делом (А55-17304/20) лишь два раза за более чем 25 лет своей налоговой практики автор статьи сталкивался с такими же «странными» на его взгляд людьми, которые точно так же, являясь владельцами нежилой недвижимости (например склада или магазина) годами сдавали их в аренду, получая ежемесячно солидные доходы, но при этом не регистрировали себя в качестве индивидуального предпринимателя.
Они считали это не обязательным, поскольку в договорах аренды они поручали арендаторам удерживать с выплачиваемых ему арендных платежей НДФЛ по ставке 13% и уплачивать его в бюджет. И при этом наивно полагали, что добросовестно ведут себя как налогоплательщик – физическое лицо. Какие мол ко мне претензии, я же добросовестно плачу в бюджет налога в два раза больше, чем мог бы платить, если бы зарегистрировался, как ИП на «упрощенке».
Я терпеливо объяснял этим людям, что такое их поведение очень опасно и может плохо закончиться, поскольку согласно взаимного сочетания буквально нескольких правовых норм из ГК РФ налоговый орган может обвинить их в ведении незаконной предпринимательской деятельности опираясь на следующие правовые норы в их взаимном сочетании:
(1) п.2 ст.3 ГК РФ (цитата) – «… предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке».
(2) п.1 ст.23 ГК РФ (цитат) – «Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без регистрации юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП»;
(3) п.4 ст.23 ГК РФ (цитата) – «Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением п.1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем».
Затем налоговый орган проведет переквалификацию их деятельности по сдаче в аренду в реально осуществляемую предпринимательскую деятельность без государственной регистрации, что в итоге означает, что сдача в аренду недвижимости на регулярной основе (а три месяца подряд получить доход от аренды – это уже регулярная основа) будет объявлена де-юре предпринимательской деятельностью «задним числом». Право на это у ИФНС имеется. Следовательно (см. п.4 ст.23 ГК РФ) ему будут начислены те налоги, которые обязан уплачивать ИП, находящийся на общем режиме налогообложения. А это прежде всего НДС (см. п.1 ст.143 НК РФ) поскольку ИП являются плательщиками НДС.
При этом попытка запоздалой официальной регистрации этих арендодателей в статус ИП и подача в налоговый орган заявления о применении специального «упрощенного» налогового режима обратной силы не будут иметь не смотря на все старания привлеченных ими юристов и адвокатов. Это проверено уже сотни раз.
Поэтому этот реальный налоговый спор (А55-17304/20) с точки зрения специалиста в области налогообложения до невозможности банален в связи с его заведомой очевидностью и прогнозируемостью, поскольку специалист прекрасно видит, что этот горе-арендодатель только по собственной глупости «вляпался» в эту ситуацию с прогнозируемым отрицательным результатом. Почему речь идет о его глупости, да потому, что автор статьи уверен в том, что этого горе-арендодателя наверняка много раз его друзья и подруги (бухгалтеры, юристы и просто опытные бизнесмены) точно так же, как и я своих клиентов (в ситуации описанной выше), предупреждали об этой опасности. Но он же не внял их предупреждениям.
С другой стороны, с точки зрения бытового понимания этой ситуации, у людей далеких от законов и налогообложения действительно возникает чувство некой неловкости и даже обиды, поскольку этот горе-арендатор вызывает просто жалость. В результате он потерял примерно полугодовой размер своих арендных доходов, его придется отдать в бюджет. Понятно, что эти суммы налогов и штрафов его явно не разорят, поскольку он человек явно небедный, но все равно к нему возникает чувство жалости, потому что он же явно считал себя совершенно законопослушным налогоплательщиком. Он же реально уплачивал в бюджет налогов в два раза больше, чем такие же, как и он арендаторы, но зарегистрировавшие себя в качестве ИП и применяющие упрощенный режим налогообложения. Поэтому на бытовом уровне запросто может возникнуть мысль – мол это же несправедливо, а раз несправедливо, значит незаконно.
Но увы, с точки зрения действующего законодательства, абсолютно все что содержится в материалах этого налогового спора совершенно законно. Законна позиция и выводы налогового органа, законны и все доводы и выводы судов.
Более того, суды применили к этому налогоплательщику все «послабления» какие только можно было применить в данной ситуации: (1) поддержали позицию заявителя о необходимости исчисления НДС исходя из кассового метода учета выручки, тогда как в решении ИФНС был применен метод начисления; (2) суды по трем годам трижды применили положения п.1 ст.145 НК РФ для освобождения от уплаты НДС тех налоговых периодов, когда выручка заявителя была менее 2 млн.руб. за три последовательных месяца; (3) согласились с исчислением НДС изнутри суммы выручки, полученной арендодателем.
Но в итоге к уплате в бюджет все равно получилась очень большая сумма НДС к уплате в бюджет 4,5 млн.руб., пени около 1 млн.руб., два штрафа тоже почти по миллиону рублей каждый по п.1 ст.122 НК РФ и п.1 ст.119 НК РФ. В общей сумме почти 7,5 млн.руб.
Итоговый вывод от автора статьи. Эту статью я пишу с четким пониманием, что эта тема налоговых претензий и споров сегодня находится лишь в зачаточном ее состоянии, но в ближайшие годы она станет лидирующей темой налоговых споров. Это мой прогноз. И это судебный прецедент станет стартовой опорой для налоговиков. На очереди на налоговую проверку «стоят» многие тысячи арендодателей квартир, которые не зарегистрировались в качестве или самозанятых, или в качестве индивидуальных предпринимателей (это уже по их выбору). Почему я так думаю? Потому что в настоящее время налоговики уже имеют доступ к информации по всем банковским и карточным счетам физических лиц, и они быстро научатся отслеживать регулярные доходы граждан, а затем будут слать им письма с вопросами – откуда денежки?
Затем в ход пойдут сначала опросы, а затем и допросы соседей-свидетелей. А эти ребята все про всех знают и все расскажут. Затем последует обвинение в незаконной предпринимательской деятельности причем по сценарию, изложенному в этом самом налоговом споре.
Так что советую не уподобляться этому горе-арендодателю и своевременно делать правильные выводы – деятельность по сдаче жилой недвижимости в аренду надо обязательно регистрировать. Самое выгодное решение этого вопроса – регистрация самозанятости.
Спасибо за внимание. Удачи всем нам.
Управляющий ООО «БЭНЦ» – Николай Некрасов
Регулярная сдача в аренду – это бизнес
Даже в наше время находятся «странные» люди (кстати весьма обеспеченные), владеющие нежилыми помещениями, которые они годами сдают их в аренду коммерческим организациям, но при этом не регистрируют эту свою деятельность как предпринимательскую. Они предпочитают платить НДФЛ по ставке 13% с доходов, получаемых от аренды как обычные физические лица, в то время как зарегистрировавшись как ИП на «упрощенке» могли бы уплачивать в бюджет единый налог по ставке 6% (в два раза меньше). При этом уплата ими «повышенного» налога может закончиться обвинением в сокрытии реальной предпринимательской деятельности (см. п.4 ст.23 ГК РФ) и доначислением к уплате в бюджет еще одного налога - НДС в весьма значительном размере. Запоздалая регистрация на ИП с переходом на «упрощенку» ситуацию не спасает, т.к. суды не принимают переход на «упрощенку» задним числом.
Николай Некрасов (8-921-490-91-91) управляющий ООО «БЭНЦ» (Бухгалтерский Экспертный Налоговый Центр») www.бэнц.рф на примере арбитражной практики (см. дело №А55-17304/20) подробно анализирует эту ситуацию и показывает, какими огромными налоговыми проблемами заканчивается игнорирование элементарных норм по регистрации в режиме или самозанятости (для аренды жилых помещений), или предпринимательской деятельности для аренды нежилой недвижимости, поскольку в ближайшем будущем ожидается большая активность налоговых органов именно в этом направлении налогового контроля.
До ознакомления с этим арбитражным делом (А55-17304/20) лишь два раза за более чем 25 лет своей налоговой практики автор статьи сталкивался с такими же «странными» на его взгляд людьми, которые точно так же, являясь владельцами нежилой недвижимости (например склада или магазина) годами сдавали их в аренду, получая ежемесячно солидные доходы, но при этом не регистрировали себя в качестве индивидуального предпринимателя.
Они считали это не обязательным, поскольку в договорах аренды они поручали арендаторам удерживать с выплачиваемых ему арендных платежей НДФЛ по ставке 13% и уплачивать его в бюджет. И при этом наивно полагали, что добросовестно ведут себя как налогоплательщик – физическое лицо. Какие мол ко мне претензии, я же добросовестно плачу в бюджет налога в два раза больше, чем мог бы платить, если бы зарегистрировался, как ИП на «упрощенке».
Я терпеливо объяснял этим людям, что такое их поведение очень опасно и может плохо закончиться, поскольку согласно взаимного сочетания буквально нескольких правовых норм из ГК РФ налоговый орган может обвинить их в ведении незаконной предпринимательской деятельности опираясь на следующие правовые норы в их взаимном сочетании:
(1) п.2 ст.3 ГК РФ (цитата) – «… предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке».
(2) п.1 ст.23 ГК РФ (цитат) – «Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без регистрации юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП»;
(3) п.4 ст.23 ГК РФ (цитата) – «Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением п.1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем».
Затем налоговый орган проведет переквалификацию их деятельности по сдаче в аренду в реально осуществляемую предпринимательскую деятельность без государственной регистрации, что в итоге означает, что сдача в аренду недвижимости на регулярной основе (а три месяца подряд получить доход от аренды – это уже регулярная основа) будет объявлена де-юре предпринимательской деятельностью «задним числом». Право на это у ИФНС имеется. Следовательно (см. п.4 ст.23 ГК РФ) ему будут начислены те налоги, которые обязан уплачивать ИП, находящийся на общем режиме налогообложения. А это прежде всего НДС (см. п.1 ст.143 НК РФ) поскольку ИП являются плательщиками НДС.
При этом попытка запоздалой официальной регистрации этих арендодателей в статус ИП и подача в налоговый орган заявления о применении специального «упрощенного» налогового режима обратной силы не будут иметь не смотря на все старания привлеченных ими юристов и адвокатов. Это проверено уже сотни раз.
Поэтому этот реальный налоговый спор (А55-17304/20) с точки зрения специалиста в области налогообложения до невозможности банален в связи с его заведомой очевидностью и прогнозируемостью, поскольку специалист прекрасно видит, что этот горе-арендодатель только по собственной глупости «вляпался» в эту ситуацию с прогнозируемым отрицательным результатом. Почему речь идет о его глупости, да потому, что автор статьи уверен в том, что этого горе-арендодателя наверняка много раз его друзья и подруги (бухгалтеры, юристы и просто опытные бизнесмены) точно так же, как и я своих клиентов (в ситуации описанной выше), предупреждали об этой опасности. Но он же не внял их предупреждениям.
С другой стороны, с точки зрения бытового понимания этой ситуации, у людей далеких от законов и налогообложения действительно возникает чувство некой неловкости и даже обиды, поскольку этот горе-арендатор вызывает просто жалость. В результате он потерял примерно полугодовой размер своих арендных доходов, его придется отдать в бюджет. Понятно, что эти суммы налогов и штрафов его явно не разорят, поскольку он человек явно небедный, но все равно к нему возникает чувство жалости, потому что он же явно считал себя совершенно законопослушным налогоплательщиком. Он же реально уплачивал в бюджет налогов в два раза больше, чем такие же, как и он арендаторы, но зарегистрировавшие себя в качестве ИП и применяющие упрощенный режим налогообложения. Поэтому на бытовом уровне запросто может возникнуть мысль – мол это же несправедливо, а раз несправедливо, значит незаконно.
Но увы, с точки зрения действующего законодательства, абсолютно все что содержится в материалах этого налогового спора совершенно законно. Законна позиция и выводы налогового органа, законны и все доводы и выводы судов.
Более того, суды применили к этому налогоплательщику все «послабления» какие только можно было применить в данной ситуации: (1) поддержали позицию заявителя о необходимости исчисления НДС исходя из кассового метода учета выручки, тогда как в решении ИФНС был применен метод начисления; (2) суды по трем годам трижды применили положения п.1 ст.145 НК РФ для освобождения от уплаты НДС тех налоговых периодов, когда выручка заявителя была менее 2 млн.руб. за три последовательных месяца; (3) согласились с исчислением НДС изнутри суммы выручки, полученной арендодателем.
Но в итоге к уплате в бюджет все равно получилась очень большая сумма НДС к уплате в бюджет 4,5 млн.руб., пени около 1 млн.руб., два штрафа тоже почти по миллиону рублей каждый по п.1 ст.122 НК РФ и п.1 ст.119 НК РФ. В общей сумме почти 7,5 млн.руб.
Итоговый вывод от автора статьи. Эту статью я пишу с четким пониманием, что эта тема налоговых претензий и споров сегодня находится лишь в зачаточном ее состоянии, но в ближайшие годы она станет лидирующей темой налоговых споров. Это мой прогноз. И это судебный прецедент станет стартовой опорой для налоговиков. На очереди на налоговую проверку «стоят» многие тысячи арендодателей квартир, которые не зарегистрировались в качестве или самозанятых, или в качестве индивидуальных предпринимателей (это уже по их выбору). Почему я так думаю? Потому что в настоящее время налоговики уже имеют доступ к информации по всем банковским и карточным счетам физических лиц, и они быстро научатся отслеживать регулярные доходы граждан, а затем будут слать им письма с вопросами – откуда денежки?
Затем в ход пойдут сначала опросы, а затем и допросы соседей-свидетелей. А эти ребята все про всех знают и все расскажут. Затем последует обвинение в незаконной предпринимательской деятельности причем по сценарию, изложенному в этом самом налоговом споре.
Так что советую не уподобляться этому горе-арендодателю и своевременно делать правильные выводы – деятельность по сдаче жилой недвижимости в аренду надо обязательно регистрировать. Самое выгодное решение этого вопроса – регистрация самозанятости.
Спасибо за внимание. Удачи всем нам.
Управляющий ООО «БЭНЦ» – Николай Некрасов