Совет опытного аудитора
Необходим учет риска неотделимых улучшений в аренде
Налогоплательщик (вновь созданная компания «Морская дирекция») взял в аренду на 11 месяцев земельный участок 74 га, в который учредителем «Морской дирекции» (компанией «А») в прежние годы были произведены очень серьезные объемы неотделимых улучшений (забетонирована площадка-стоянка для обслуживания различного транспорта с инфраструктурой), оформленная в качестве взноса в уставный капитал «Морской дирекции». Но арендодатель через какое-то время этот земельный участок продал, а новый собственник по окончании срока аренды не пожелал продлевать договор аренды. Оказалось, что про неотделимые улучшения земельного участка в договоре не сказано ни слова, и это трактуется налоговым законодательством как безвозмездная передача имущества, которая подлежит налогообложению НДС.
Николай Некрасов (8-921-490-91-91) управляющий ООО «БЭНЦ» (Бухгалтерский Экспертный Налоговый Центр») www.бэнц.рф на примере арбитражной практики (см. дело А83-20406/2020) анализирует решения суда, который налогоплательщик проиграл. Итоговый вывод – ошибка арендатора, не учитывающего имеющиеся риски неотделимых улучшений в краткосрочно арендуемое имущество, приводит к очень печальным последствиям, поскольку кроме утраты (задаром) самих неотделимых улучшений как таковых, бедолага-арендатор несет еще бремя уплаты в бюджет НДС в размере 18% от стоимости утраченных неотделимых улучшений.
ООО «Морская дирекция» (Крым) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными решения ИФНС. Все три судебных инстанции отказали.
Как следует из материалов дела, инспекцией проведена камеральная проверка представленной обществом декларации по налогу на добавленную стоимость за 4 квартал 2018 года. Принято решение о привлечении общества к ответственности за совершение налогового правонарушения: штраф в сумме 130 тыс.руб., НДС в сумме 10,4 млн.руб. и пени в сумме 2,1 млн.руб. Основанием для принятия решений послужили выводы ИФНС о том, что общество неправомерно не отразило в налоговой декларации по НДС безвозмездную передачу неотделимых улучшений земельного участка, что привело к неуплате НДС.
Судами установлено, что общество осуществляло деятельность, связанную с организацией перевозок пассажиров, багажа, транспортных средств и грузов морскими судами на территорию Республики Крым и в обратном направлении; выполняло функции агента в порту, осуществление транспортно-экспедиторского обслуживания и иные виды деятельности в области торгового мореплавания.
В целях осуществления своей деятельности обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка площадью 74 га в пользование на условиях аренды сроком на 11 месяцев с правом последующей пролонгации на тот же срок. Условиями заключенного договора аренды земельного участка не предусмотрено возмещение арендатору стоимости произведенных неотделимых улучшений по истечении срока аренды или прекращении действия договора.
Вместе с тем на переданном земельном участке прежним арендатором (АНО «ЕТД», на основании решения которого создано ООО «Морская дирекция») организована перехватывающая парковка - автостоянка с размещением вспомогательных сооружений и обустройством зоны посадки/высадки пассажиров автобусов, а также для размещения 1 800 легковых автомобилей.
Также на данном земельном участке, было осуществлено, в том числе, покрытие площадки, устройство дорожной одежды на съездах, горизонтальная дорожная разметка на бетонном покрытии и ИДН, сооружены очистные сооружения ливневой канализации, произведено устройство островков безопасности и иные объекты, необходимые для осуществления налогоплательщиком своей непосредственной деятельности.
Судами принято во внимание, что объекты основных средств и объекты незавершенного строительства были переданы ООО «Морская дирекция» в качестве взноса в уставной капитал.
Прежний владелец земельного участка продал его. По истечении срока действия договора новый договор аренды земельного участка между обществом и новым собственником не заключался.
Согласно пункту 1 статьи 39 НК РФ под реализацией товаров, работ или услуг признается … в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.
В целях главы 21 НК РФ передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг) (пункт 1 статьи 146 НК РФ). Поскольку передаваемые вместе с земельным участком арендодателю неотделимые улучшения имеют стоимостную и физическую характеристики, обществом определена их остаточная стоимость, то их передача, как правильно указано судами, является реализацией и подлежит включению в налоговую базу по исчислению НДС.
Согласно п.1 ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Такая реализация является состоявшейся после выбытия неотделимых улучшений из собственности общества, а именно, после их списания в качестве объекта основных средств в 4 квартале 2018 года, в связи с чем, доначисление НДС, пени и штрафа, являются обоснованными.
Вывод – очень дорого обходятся ошибки арендатора, не учитывающего риски неотделимых улучшений в краткосрочно арендуемое имущество, поскольку они приводят к печальным последствиям - кроме утраты (задаром) самих неотделимых улучшений как таковых, такой бедолага-арендатор несет еще бремя уплаты в бюджет НДС от стоимости утраченных неотделимых улучшений.
Спасибо за внимание. Удачи всем нам.
Управляющий ООО «БЭНЦ» – Николай Некрасов
Необходим учет риска неотделимых улучшений в аренде
Налогоплательщик (вновь созданная компания «Морская дирекция») взял в аренду на 11 месяцев земельный участок 74 га, в который учредителем «Морской дирекции» (компанией «А») в прежние годы были произведены очень серьезные объемы неотделимых улучшений (забетонирована площадка-стоянка для обслуживания различного транспорта с инфраструктурой), оформленная в качестве взноса в уставный капитал «Морской дирекции». Но арендодатель через какое-то время этот земельный участок продал, а новый собственник по окончании срока аренды не пожелал продлевать договор аренды. Оказалось, что про неотделимые улучшения земельного участка в договоре не сказано ни слова, и это трактуется налоговым законодательством как безвозмездная передача имущества, которая подлежит налогообложению НДС.
Николай Некрасов (8-921-490-91-91) управляющий ООО «БЭНЦ» (Бухгалтерский Экспертный Налоговый Центр») www.бэнц.рф на примере арбитражной практики (см. дело А83-20406/2020) анализирует решения суда, который налогоплательщик проиграл. Итоговый вывод – ошибка арендатора, не учитывающего имеющиеся риски неотделимых улучшений в краткосрочно арендуемое имущество, приводит к очень печальным последствиям, поскольку кроме утраты (задаром) самих неотделимых улучшений как таковых, бедолага-арендатор несет еще бремя уплаты в бюджет НДС в размере 18% от стоимости утраченных неотделимых улучшений.
ООО «Морская дирекция» (Крым) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными решения ИФНС. Все три судебных инстанции отказали.
Как следует из материалов дела, инспекцией проведена камеральная проверка представленной обществом декларации по налогу на добавленную стоимость за 4 квартал 2018 года. Принято решение о привлечении общества к ответственности за совершение налогового правонарушения: штраф в сумме 130 тыс.руб., НДС в сумме 10,4 млн.руб. и пени в сумме 2,1 млн.руб. Основанием для принятия решений послужили выводы ИФНС о том, что общество неправомерно не отразило в налоговой декларации по НДС безвозмездную передачу неотделимых улучшений земельного участка, что привело к неуплате НДС.
Судами установлено, что общество осуществляло деятельность, связанную с организацией перевозок пассажиров, багажа, транспортных средств и грузов морскими судами на территорию Республики Крым и в обратном направлении; выполняло функции агента в порту, осуществление транспортно-экспедиторского обслуживания и иные виды деятельности в области торгового мореплавания.
В целях осуществления своей деятельности обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка площадью 74 га в пользование на условиях аренды сроком на 11 месяцев с правом последующей пролонгации на тот же срок. Условиями заключенного договора аренды земельного участка не предусмотрено возмещение арендатору стоимости произведенных неотделимых улучшений по истечении срока аренды или прекращении действия договора.
Вместе с тем на переданном земельном участке прежним арендатором (АНО «ЕТД», на основании решения которого создано ООО «Морская дирекция») организована перехватывающая парковка - автостоянка с размещением вспомогательных сооружений и обустройством зоны посадки/высадки пассажиров автобусов, а также для размещения 1 800 легковых автомобилей.
Также на данном земельном участке, было осуществлено, в том числе, покрытие площадки, устройство дорожной одежды на съездах, горизонтальная дорожная разметка на бетонном покрытии и ИДН, сооружены очистные сооружения ливневой канализации, произведено устройство островков безопасности и иные объекты, необходимые для осуществления налогоплательщиком своей непосредственной деятельности.
Судами принято во внимание, что объекты основных средств и объекты незавершенного строительства были переданы ООО «Морская дирекция» в качестве взноса в уставной капитал.
Прежний владелец земельного участка продал его. По истечении срока действия договора новый договор аренды земельного участка между обществом и новым собственником не заключался.
Согласно пункту 1 статьи 39 НК РФ под реализацией товаров, работ или услуг признается … в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.
В целях главы 21 НК РФ передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг) (пункт 1 статьи 146 НК РФ). Поскольку передаваемые вместе с земельным участком арендодателю неотделимые улучшения имеют стоимостную и физическую характеристики, обществом определена их остаточная стоимость, то их передача, как правильно указано судами, является реализацией и подлежит включению в налоговую базу по исчислению НДС.
Согласно п.1 ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Такая реализация является состоявшейся после выбытия неотделимых улучшений из собственности общества, а именно, после их списания в качестве объекта основных средств в 4 квартале 2018 года, в связи с чем, доначисление НДС, пени и штрафа, являются обоснованными.
Вывод – очень дорого обходятся ошибки арендатора, не учитывающего риски неотделимых улучшений в краткосрочно арендуемое имущество, поскольку они приводят к печальным последствиям - кроме утраты (задаром) самих неотделимых улучшений как таковых, такой бедолага-арендатор несет еще бремя уплаты в бюджет НДС от стоимости утраченных неотделимых улучшений.
Спасибо за внимание. Удачи всем нам.
Управляющий ООО «БЭНЦ» – Николай Некрасов