Совет опытного аудитора
Продажа невостребованного нежилого объекта – что с НДФЛ?
С правовой точки зрения очень сложная категория налогового спора. ИП купил четыре помещения под размещение в них казино, но тут организацию азартной деятельности запретили. В аренду сдать эти помещения не удалось, хотя он пытался это сделать. Лишь через десять лет (когда налогоплательщик уже не был зарегистрирован как ИП) у него получилось эти помещения продать. Налогоплательщик НДФЛ платить не стал и налоговую декларацию не оформлял поскольку как физическое лицо воспользовался освобождением по сроку владения реализованными помещениями более пяти лет (ст.217 НК РФ). Но ИФНС решила, что поскольку реализованные помещения нежилые, не предназначены для личного использования, а предназначены для предпринимательского использования, то освобождение от уплаты НДФЛ применено неправомерно. Однако суды в этой ситуации встали на сторону предпринимателя.
Николай Некрасов (8-921-490-91-91) управляющий ООО «БЭНЦ» (Бухгалтерский Экспертный Налоговый Центр») www.бэнц.рф на примере арбитражной практики (см. дело А76-7669/2021) анализирует судебное решение в котором четко сказано, что отсутствие у ИНФС доказательств извлечения доходов от использования нежилых помещений в предпринимательской деятельности, само по себе не может свидетельствовать о фактическом использовании этих помещений в предпринимательской деятельности. Поэтому в этой ситуации освобождение налогоплательщика от уплаты НДФЛ по сроку владения допустимо.
Предприниматель Габасова Т.В. в Челябинской области в период с 2006 по 2010 годы приобрела четыре смежных помещения по ее пояснениям планируя использовать их для размещения под казино. Но деятельность казино вскоре запретили и этим планам не суждено было сбыться.
Она длительной время пыталась сдавать эти помещения в аренду и в доказательство этого представила договор, заключенный с риелтором на поиск и подбор контрагентов для заключения договора аренды этих помещений, но безрезультатно.
Затем предприниматель закрыла свое ИП и в 2018 году разом продала все эти помещения. Учитывая вышеизложенное, предприниматель считала, что с момента приобретения ею этих помещений до момента их продажи в 2018 году, она не использовала их в предпринимательских целях. И на этом основании полагала что как физическое лицо она вправе воспользоваться освобождением от уплаты НДФЛ по основаниям, предусмотренным ст.217 НК РФ по сроку владения более пяти лет.
Однако налоговый орган пришел к иному выводу, полагая что нежилые помещения по своему характеру и потребительским свойствам не предназначались для использования в личных, семейных и иных, не связанных с предпринимательской деятельностью целях. Следовательно, по мнению ИФНС по умолчанию предполагают их использование только в предпринимательских целях, а для таких случаев положениями п.17.1 ст.217 НК РФ введено ограничение на освобождение от уплаты НДФЛ при продажи физическим лицом имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Суды поддержали налогоплательщика и мотивировали свое решение следующим образом (в кратком изложении):
Согласно пп.5 п.1 ст.208 НК РФ, к доходам от источников в РФ относятся, в частности, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ. В силу п.3 ст.210 НК РФ, если иное не предусмотрено настоящим пунктом, для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п.1 ст.224 НК РФ (13%), налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 НК РФ.
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) в том числе доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ (абз.1 п.17.1 ст.217 НК РФ в редакции, действовавшей в 2018 году).
В силу абз.2 п.17.1 ст.217 НК РФ, положения этого пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Пунктом 2 ст.217.1 НК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. Пунктом 4 ст.217.1 НК РФ установлен общий минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества - пять лет.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 НК РФ установлено, что если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 указанного пункта, положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.
Однако, гражданин, имеющий статус индивидуального предпринимателя, вправе использовать принадлежащее ему имущество (обратите внимание - это очень важно именно для этого спора) как для собственных нужд, так и для предпринимательской деятельности, принципиальное значение для определения режима налогообложения при реализации такого имущества имеет его назначение и цели его использования.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Конституционного Суда РФ в Постановлении от 17.12.1996 № 20-П, гражданин, если он является индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица, использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод. Имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено. Законодатель не отделяет имущество физического лица при осуществлении им предпринимательской деятельности. Между тем, судебной оценке подлежат факты осуществления предпринимательской деятельности, а также использования недвижимого имущества в предпринимательской деятельности (определения Конституционного Суда РФ от 14.07.2011 № 1017-О-О, от 22.03.2012 № 407-О-О).
Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, в настоящем случае заявителем в период с 16.05.2006 по 04.08.2010 приобретены спорные объекты, которые находятся по одному местоположению и являются смежными.
Налоговый орган исходил из предпринимательского характера целей приобретения спорных объектов недвижимости (для организации казино), что следует из пояснений налогоплательщика и характера объектов. Однако, из пояснений заявителя также следует, что имевшиеся у него изначально намерения использовать указанные объекты для размещения казино в связи с введения запрета на игорный бизнес реализованы не были, помещения им фактически не использовались. Это обстоятельство инспекцией не опровергнуто
В то же время, как обоснованно отметили суды, по смыслу п.1 ст.2 ГК РФ направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли, как признак предпринимательской деятельности, состоит в активных действиях - вовлечении соответствующих ресурсов, нацеленности произведенных затрат на получение положительного финансового результата.
В отношении деятельности по приобретению и реализации объектов недвижимости вывод о ее предпринимательском характере также может быть сделан с учетом множественности (повторяемости) данных операций, непродолжительного периода времени нахождения имущества в собственности гражданина (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.10.2013 № 6778/13).
В настоящем случае сделка по реализации всех четырех объектов недвижимого имущества осуществлена налогоплательщиком одномоментно, при этом, все помещения находились длительное время находились в собственности заявителя и не использовались им в предпринимательской деятельности.
То есть, фактическое поведение заявителя применительно к спорным объектам недвижимости (их использованию и последующей реализации) свидетельствует об отсутствии у нее направленности на систематическое получение прибыли.
Нежилой характер спорных помещений (на что указывает налоговый орган) сам по себе, в отсутствие доказательств получения дохода от их использования, не может свидетельствовать о фактическом использовании помещений в предпринимательской деятельности.
В этой связи суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для отнесения хозяйственной деятельности заявителя к предпринимательской деятельности (что исключает возможность применения положений абз.2 п.17.1 ст.217 НК РФ), а поскольку объекты находились в собственности предпринимателя более пяти лет, суд обоснованно посчитал подтвержденным право заявителя на освобождение дохода, полученного от реализации таких объектов в 2018 году, от налогообложения в силу абз.1 п.17.1 ст.217 НК РФ.
Вывод – Это очень сложная категория споров. Этот споры явно неоднозначен и поэтому он очень интересен с точки зрения права. Но, по мнению автора статьи г-жа Габасова Т.В. (налогоплательщик) в этой ситуации вела себя очень умно, что и привело ее к успешному разрешению этого спора в ее пользу. Во-первых, перед продажей этих помещений она сняла с себя регистрацию в качестве ИП и тем самым перевела себя в статус физического лица. Во-вторых, она продал все четыре помещения одним разом (одним договором), тем самым избежала обвинения в многократности сделок по продаже имущества. В-третьих, она предоставил договор о его безуспешных попытках сдачи ею этих помещений в аренду. В-четвертых, ей просто повезло что налоговики не смогли доказать что она фактически использовал эти помещения в предпринимательской деятельности и извлекала из этого доходы.
Спасибо за внимание. Удачи всем нам.
Продажа невостребованного нежилого объекта – что с НДФЛ?
С правовой точки зрения очень сложная категория налогового спора. ИП купил четыре помещения под размещение в них казино, но тут организацию азартной деятельности запретили. В аренду сдать эти помещения не удалось, хотя он пытался это сделать. Лишь через десять лет (когда налогоплательщик уже не был зарегистрирован как ИП) у него получилось эти помещения продать. Налогоплательщик НДФЛ платить не стал и налоговую декларацию не оформлял поскольку как физическое лицо воспользовался освобождением по сроку владения реализованными помещениями более пяти лет (ст.217 НК РФ). Но ИФНС решила, что поскольку реализованные помещения нежилые, не предназначены для личного использования, а предназначены для предпринимательского использования, то освобождение от уплаты НДФЛ применено неправомерно. Однако суды в этой ситуации встали на сторону предпринимателя.
Николай Некрасов (8-921-490-91-91) управляющий ООО «БЭНЦ» (Бухгалтерский Экспертный Налоговый Центр») www.бэнц.рф на примере арбитражной практики (см. дело А76-7669/2021) анализирует судебное решение в котором четко сказано, что отсутствие у ИНФС доказательств извлечения доходов от использования нежилых помещений в предпринимательской деятельности, само по себе не может свидетельствовать о фактическом использовании этих помещений в предпринимательской деятельности. Поэтому в этой ситуации освобождение налогоплательщика от уплаты НДФЛ по сроку владения допустимо.
Предприниматель Габасова Т.В. в Челябинской области в период с 2006 по 2010 годы приобрела четыре смежных помещения по ее пояснениям планируя использовать их для размещения под казино. Но деятельность казино вскоре запретили и этим планам не суждено было сбыться.
Она длительной время пыталась сдавать эти помещения в аренду и в доказательство этого представила договор, заключенный с риелтором на поиск и подбор контрагентов для заключения договора аренды этих помещений, но безрезультатно.
Затем предприниматель закрыла свое ИП и в 2018 году разом продала все эти помещения. Учитывая вышеизложенное, предприниматель считала, что с момента приобретения ею этих помещений до момента их продажи в 2018 году, она не использовала их в предпринимательских целях. И на этом основании полагала что как физическое лицо она вправе воспользоваться освобождением от уплаты НДФЛ по основаниям, предусмотренным ст.217 НК РФ по сроку владения более пяти лет.
Однако налоговый орган пришел к иному выводу, полагая что нежилые помещения по своему характеру и потребительским свойствам не предназначались для использования в личных, семейных и иных, не связанных с предпринимательской деятельностью целях. Следовательно, по мнению ИФНС по умолчанию предполагают их использование только в предпринимательских целях, а для таких случаев положениями п.17.1 ст.217 НК РФ введено ограничение на освобождение от уплаты НДФЛ при продажи физическим лицом имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Суды поддержали налогоплательщика и мотивировали свое решение следующим образом (в кратком изложении):
Согласно пп.5 п.1 ст.208 НК РФ, к доходам от источников в РФ относятся, в частности, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ. В силу п.3 ст.210 НК РФ, если иное не предусмотрено настоящим пунктом, для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п.1 ст.224 НК РФ (13%), налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 НК РФ.
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) в том числе доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ (абз.1 п.17.1 ст.217 НК РФ в редакции, действовавшей в 2018 году).
В силу абз.2 п.17.1 ст.217 НК РФ, положения этого пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Пунктом 2 ст.217.1 НК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. Пунктом 4 ст.217.1 НК РФ установлен общий минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества - пять лет.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 НК РФ установлено, что если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 указанного пункта, положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.
Однако, гражданин, имеющий статус индивидуального предпринимателя, вправе использовать принадлежащее ему имущество (обратите внимание - это очень важно именно для этого спора) как для собственных нужд, так и для предпринимательской деятельности, принципиальное значение для определения режима налогообложения при реализации такого имущества имеет его назначение и цели его использования.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Конституционного Суда РФ в Постановлении от 17.12.1996 № 20-П, гражданин, если он является индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица, использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод. Имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено. Законодатель не отделяет имущество физического лица при осуществлении им предпринимательской деятельности. Между тем, судебной оценке подлежат факты осуществления предпринимательской деятельности, а также использования недвижимого имущества в предпринимательской деятельности (определения Конституционного Суда РФ от 14.07.2011 № 1017-О-О, от 22.03.2012 № 407-О-О).
Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, в настоящем случае заявителем в период с 16.05.2006 по 04.08.2010 приобретены спорные объекты, которые находятся по одному местоположению и являются смежными.
Налоговый орган исходил из предпринимательского характера целей приобретения спорных объектов недвижимости (для организации казино), что следует из пояснений налогоплательщика и характера объектов. Однако, из пояснений заявителя также следует, что имевшиеся у него изначально намерения использовать указанные объекты для размещения казино в связи с введения запрета на игорный бизнес реализованы не были, помещения им фактически не использовались. Это обстоятельство инспекцией не опровергнуто
В то же время, как обоснованно отметили суды, по смыслу п.1 ст.2 ГК РФ направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли, как признак предпринимательской деятельности, состоит в активных действиях - вовлечении соответствующих ресурсов, нацеленности произведенных затрат на получение положительного финансового результата.
В отношении деятельности по приобретению и реализации объектов недвижимости вывод о ее предпринимательском характере также может быть сделан с учетом множественности (повторяемости) данных операций, непродолжительного периода времени нахождения имущества в собственности гражданина (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.10.2013 № 6778/13).
В настоящем случае сделка по реализации всех четырех объектов недвижимого имущества осуществлена налогоплательщиком одномоментно, при этом, все помещения находились длительное время находились в собственности заявителя и не использовались им в предпринимательской деятельности.
То есть, фактическое поведение заявителя применительно к спорным объектам недвижимости (их использованию и последующей реализации) свидетельствует об отсутствии у нее направленности на систематическое получение прибыли.
Нежилой характер спорных помещений (на что указывает налоговый орган) сам по себе, в отсутствие доказательств получения дохода от их использования, не может свидетельствовать о фактическом использовании помещений в предпринимательской деятельности.
В этой связи суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для отнесения хозяйственной деятельности заявителя к предпринимательской деятельности (что исключает возможность применения положений абз.2 п.17.1 ст.217 НК РФ), а поскольку объекты находились в собственности предпринимателя более пяти лет, суд обоснованно посчитал подтвержденным право заявителя на освобождение дохода, полученного от реализации таких объектов в 2018 году, от налогообложения в силу абз.1 п.17.1 ст.217 НК РФ.
Вывод – Это очень сложная категория споров. Этот споры явно неоднозначен и поэтому он очень интересен с точки зрения права. Но, по мнению автора статьи г-жа Габасова Т.В. (налогоплательщик) в этой ситуации вела себя очень умно, что и привело ее к успешному разрешению этого спора в ее пользу. Во-первых, перед продажей этих помещений она сняла с себя регистрацию в качестве ИП и тем самым перевела себя в статус физического лица. Во-вторых, она продал все четыре помещения одним разом (одним договором), тем самым избежала обвинения в многократности сделок по продаже имущества. В-третьих, она предоставил договор о его безуспешных попытках сдачи ею этих помещений в аренду. В-четвертых, ей просто повезло что налоговики не смогли доказать что она фактически использовал эти помещения в предпринимательской деятельности и извлекала из этого доходы.
Спасибо за внимание. Удачи всем нам.